תחומי התמחות

מקרקעין

 

תמ"א 38

המשרד מלווה עסקאות תמ"א 38 רבות, ובמסגרת כך מייצג הן יזמים וקבלנים והן דיירים.  עצם העובדה כי הייצוג נעשה לעיתים מצד זה של המתרס ולעיתים מצדו האחר, מסייעת למשרד לתת מענה מלא לצורכי הלקוחות, תוך הבנה עמוקה של מורכבות העסקה וצורכי הצד השני.   "אין זו חכמה רק לכתוב ולחתום על הסכם, אלא יש לוודא כי ההסכם יהיה כזה אשר יביא את הצדדים לסיום מוצלח של העסקה, ולא לאסון כלכלי.. "


תמ"א 38 הינה תוכנית מתאר ארצית (ומכאן ראשי התיבות תמ"א) אשר התקבלה בשנת 2005 ונועדה לתת פתרון לכל אותם בניינים ישנים אשר אינם עומדים בתקנים הראויים למקרה של רעידת אדמה אשר עשויה להתרחש בישראל.

לאור החשש הגבוה מפני רעידת אדמה רצינית בישראל בשנים הקרובות (ההיסטוריה מלמדת הוא כי רעידה כזו מתרחשת באזור אחת ל 80-100 שנים, כאשר האחרונה התרחשה בשנות ה-20 של המאה הקודמת וגרמה לנזק רב), רואה הממשלה חשיבות רבה בחיזוק הבניינים בישראל כנגד רעידות אדמה.
מאחר והעלות הכרוכה בכך הינה גבוהה מאוד עד שלא ניתן לחייב את הציבור לשאת בה, מעניקה תמ"א 38 זכויות בניה מוגדלות לבניינים אשר יחוזקו כאמור. הכוונה היא כי זכויות הבניה המוענקות מכח תמ"א 38 ימכרו ליזמים/קבלנים אשר בתמורה יחזקו את הבניינים ללא כל עלות מצד הדיירים.
מובן, כי באזורים שונים בישראל, שווי הקרקע שונה, ומכיוון שכך ישנו פער בין כדאיות התוכנית במקומות שונים – לא דין בניית קומה נוספת בתל אביב כדין בנית קומה נוספת בטבריה – בעוד עלויות הבניה והחיזוק כמעט זהות, שווי הדירות הגמורות שונה בצורה מהותית, ולא תמיד מצדיק את ההשקעה.

עם השנים, ועל מנת להפוך את תמ"א 38 לנגישה יותר וקלה יותר לביצוע, נוספו תיקונים ו"שיפורים" לתמ"א. תיקונים אלו נועדו הן על מנת להקל על ההליך הבירוקרטי והן על מנת להגדיל את הכדאיות שבישום התמ"א.


תחולת התוכנית
מבחינה גיאוגרפית תמ"א 38 חלה על בניינים בכל שטח מדינת ישראל.

תמ"א 38 חלה על מבנים קיימים שהיתר הוצא לבנייתם לפני 1.1.1980 ואשר עומדים ביתר תנאי התמ"א, כגון דרישה לכך שהבניין יהיה בן שתי קומות ובעל שטח מינימלי של 400 מ"ר.

תמ"א 38 חלה הן על מבני מגורים והן על מבנים שאינם מיועדים למגורים.
יש לציין כי הוראות בתוכניות מאושרות בדבר פינוי בינוי גוברות על הוראות תמ"א 38, וזאת בין היתר מהטעם כי הריסה ובניה מחדש של מבנים עדיפה על חיזוקם.


תמ"א 38/2
ביום 4.2.2010 אושר שינוי מס' 2 לתוכנית מתאר ארצית 38.  במסגרת השינוי מאפשרת התמ"א לקבל את זכויות הבניה על פי תמ"א 38 גם במקרה של הריסת המבנה והקמתו מחדש, ולא רק בעת חיזוקו על פי התוכנית המקורית.
במצב הדברים כיום, יכולים בעלי דירות בבניין (התוכנית דורשת הסכמה של 100% מבעלי הזכויות בבניין, ואינה מכילה מנגנון פניה למפקח על המקרקעין כמו זה הקיים בתמ"א 38/1) לבחור להרוס את הבניין כליל, ולבנות תחתיו בניין חדש הכולל גם את זכויות הבניה הרגילות המוקנות למגרש מתוקף כל תב"ע שבתוקף וגם את הזכויות הנוספות שמוקנות מתוקף תמ"א 38.
במקרים רבים, הריסת הבניין, על אף היותה יקרה, יותר מחיזוקו, מאפשרת ניצול טוב ויעיל יותר של זכויות הבנייה ובכך הופכת את הפרויקט לכלכלי יותר ובר ביצוע.


ייצוג דיירים
המשרד מייצג ומלווה דיירים של בניינים העניינים לבצע את תמ"א 38 בתחום הבניין שני אופנים: (1) ייצוג הדיירים אל מול היזם/הקבלן; ו- (2) ליווי קבוצות דיירים המעוניינים לבצע את הפרויקט באופן עצמאי או המעוניינים להגדיל את התמורה המתקבלת.


ייצוג הדיירים אל מול היזם/הקבלן.
הליך ייצוג הדיירים מתחיל בדר"כ בפניה של דיירים אל משרדנו וקיום פגישת הכרות בלתי מחייבת ביננו ובין הדיירים או ועד הפעולה/הנציגות של הבניין.
בפגישה זו נציג את הניסיון המצטבר של המשרד בתחום המקרקעין בכלל ובתחום תמ"א 38 בפרט, ונענה לשאלות הדיירים בנושא תמ"א 38.
לאחר מכן, נערוך הסכם שכר טרחה קצר, עליו יחתום היזם/הקבלן, ולפיו הוא מתחייב לשאת בעלות שכר הטרחה של משרדנו. חשוב להדגיש כי על אף ששכר הטרחה משולם ע"י היזם, זכות הבחירה של זהות עוה"ד שייצגו את הדיירים הינה של הדיירים בלבד וכן כי עוה"ד מייצגים אך ורק את הדיירים ולא את היזם, וזאת על מנת להימנע ממצבים של ניגוד עניינים.
השלב הבא הינו המו"מ ועריכת ההסכם אל מול היזם/קבלן. ישנם נושאים רבים עליהם יש לתת את הדעת בהסכם מורכב מעין זה, הן על מנת שלא לחשוף את הדיירים לסכנות או הוצאות מיותרות, והן על מנת לוודא כי הפרויקט יגיע לסיומו המצופה בצורה משביעת רצון לכל הצדדים.
לאחר חתימת הסכם עם היזם/הקבלן, מלווה משרדנו את הפרויקט עד לסיומו באופן מוצלח.

נקודות חשובות בהסכם בין דיירים לקבלן
בהסכם על פי תמ"א 38, על הדיירים לוודא, בין היתר, את קיומן של הנקודות הבאות:

בהסכמים לפי תמ"א 38 מקובל כי הדיירים אינם נושאים בכל עלות שהיא, וכל העלויות, לרבות תשלום המיסים, חלות על היזם/קבלן.
יש למנות מפקח בניה מטעם הדיירים, במימון היזם/קבלן. תפקיד המפקח הינו לוודא כי העבודה מתבצעת באופן תיקני, עפ"י המפרט הטכני  ובהתאם ללוחות הזמנים שנקבעו לפרויקט.
יש למנות יועץ ביטוח מטעם הדיירים אשר יוודא כי פוליסות הביטוח של הקבלן מתאימות לאופי הפרויקט. הדבר נועד למנוע בין יתר מצבים לפיהם הקבלן יגרום נזקים אשר לא יוכל לתקן, וכן מצבים בהם הדיירים יהיו חשופים לתביעת נזיקין מצדדי ג' כלשהם (למשל עובר אורח אשר נפצע כתוצאה מהעבודות בבניין).
יש לוודא כי ההסכם אינו מגביל את יכולת הדיירים למכור דירותיהם בכל זמן שהוא, לרבות בתקופת ביצוע הפרויקט.
יש לקבל ערבות ביצוע מתאימה לגודל הפרויקט, וכן ערבות בדק לתקופה שלאחר סיומו.
יש לוודא כי הפרויקט מתנהל בצורה של חשבון סגור, בין אם הוא ילווה ע"י בנק מלווה ובין אם לאו. המשמעות של הדבר הינה כי כל הכספים אשר מתקבלים ממכירת הדירות החדשות בפרויקט, ישמשו לביצוע הפרויקט ולא יוצאו לפרויקטים אחרים של היזם/קבלן, וזאת על מנת להבטיח את סיומו המוצלח של הפרויקט.
יש לוודא כי ליזם/קבלן יש את ההון העצמי הדרוש על מנת לבצע את הפרויקט.
יש לצרף להסכם מפרט טכני מפורט (כמו בהסכם רכישת דירה מקבלן) וכן הדמיות ותוכניות מפורטות.
יש לוודא קיום לוח זמנים מפורט לביצוע כל אחד משלבי עבודה בפרויקט.
בפרויקטים לפי תמ"א 38/2 - יש לקבל ערבויות חוק מכר בהתאם לשווי הדירות החדשות.


נקודות המסייעות לסיומו המהיר והמוצלח של פרויקט תמ"א 38 על מנת לוודא כי פרויקט לפי תמ"א 38 יסתיים בהצלחה ובמועד, כדאי לשים לב לנושאים הבאים:

הסכמה של מספר רב ככל הניתן של בעלי הזכויות בבניין. ככל שיותר בעלי זכויות ישוכנעו כי מדובר בהסכם טוב אשר תורם לרווחתם, כל יוסרו יותר ויותר מכשולים מדרך הפרויקט. על פתרונות אפשריים למצב בו אין הסכמה של כלל הדיירים, ראה כאן.
יזם/קבלן בעל יכולת כלכלית וניסיון בבנייה. מאחר וכל נושא התמ"א 38 עודנו מצוי בחיתוליו, אין יזמים רבים בעלי ניסיון מעשי בפרויקטים לפי תמ"א 38. למרות זאת, חשוב לוודא (גם באמצעות של חקירה כלכלית אם ניתן) כי ליזם/קבלן ישנה יכולת כלכלית לביצוע הפרויקט ויכולת לקבלת מימון להשלמתו. כמו כן, רצוי כי ליזם יהיה ניסיון קודם בפרויקטים כלשהם מתחום הבנייה.
מנגנון הוגן למכירת הדירות החדשות. מאחר וחלק ממימון הפרויקט נעשה ע"י מכירת הדירות החדשות אותן בונה היזם, יש לאפשר מכירתן באופן אשר יבטיח תזרים מזומנים להשלמת הפרויקט מחד, אך באופן שישאיר את היזם מחויב לפרויקט, מאידך.
אחידות בתמורה לכלל הדיירים. מלבד במקרים נדירים אשר קשורים בדר"כ לדיירים מבוגרים במיוחד, חשוב לוודא כי התמורה הניתנת לכלל הדיירים הינה אחידה וידועה לכל, וזאת על מנת למנוע מצב של דיירים סחטניים אשר עשויים "לתקוע" את הפרויקט.


ייצוג יזמים וקבלנים
לצד ייצוג דיירים, מייצג המשרד גם יזמים וקבלנים המעוניינים לפעול בתחום התמ"א.
במסגרת כך, מלווה המשרד את היזם/קבלן בכל שלבי הפרויקט, החל משלב המו"מ עם הדיירים ובא כוחם, דרך ההתנהלות אל מול הרשויות השונות, הבנקים, המפקחת על הבתים המשותפים, קבלני משנה ונותני שירותים אחרים, ועד הליך מכירת הדירות החדשות ורישומן בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו).
הניסיון והידע העשירים בתחום התמ"א 38, מאפשרים לנו לזהות מראש נקודות כשל אפשריות, ולמצוא להן פתרונות יצירתיים מבעוד מועד, והכל על מנת לאפשר זרימה חלקה של הפרויקט.


נקודות חשובות בהסכם בין דיירים לקבלן
בהסכם על פי תמ"א 38, על היזם/קבלן לוודא, בין היתר, את קיומן של הנקודות הבאות:

 כי החל משלב ההתקשרות הראשונית, ובמשך תקופת המו"מ, לא יתקשרו הדיירים עם יזמים אחרים. כבר בתחילת הדרך יש להבהיר לדיירים כי כבר בשלבים הראשונים ישנן הוצאות נכבדות בהן צריך לשאת היזם, ואין כל סיבה שיישא בהן אם אין לפחות התחייבות ראשונית לניהול מו"מ בתום לב. ויודגש, כי אין משמעות הדבר כי הדיירים אינם רשאים לבחון מספר הצעות וחברות, אולם מרגע שנפלה ההחלטה להתקדם עם יזם מסוים, יש לראות את הצדדים מחויבים האחר לשני.
רישום הערת אזהרה לטובת היזם באופן שיאפשר לקבל מימון בנקאי, וכן באופן שיבטיח כי במידה ואחד הדיירים מוכר את דירתו (דבר אשר אין כל צורך למנוע), הרוכש החדש יהיה מחויב גם הוא לפרויקט. הערת אזהרה שכזו יכולה להירשם או על הרכוש המשותף או על תת יחידה בבניין (מחסן, חדר עגלות וכיוב') אשר לה יוצמדו זכויות הבניה.
קבלת ייפוי כח לתכנון ולביצוע מכלל בעלי הזכויות. ללא קבלת ייפוי כח אלו מראש, הפרויקט עלול להיתקע לפי גחמותיו של כל אחד מהדיירים.
קבלת התחייבות הדיירים לפנות למפקחת על הבתים המשותפים במקרה שאין הסכמה של 100% מבעלי הזכויות בבניין לפרויקט.

ליווי קבוצות דיירים המעוניינים לבצע את הפרויקט באופן עצמאי או המעוניינים להגדיל את התמורה המתקבלת.
יותר ויותר בעלי דירות, בעיקר באזורים הנחשבים יוקרתיים, מעוניינים ליזום בעצמם פרויקט לפי תמ"א 38 בבניינים שלהם, וזאת על מנת למקסם את התמורה המתקבלת במסגרת הפרויקט.
משרדנו מלווה קבוצות דיירים כאלו מבחינה משפטית, החל בניסוח הסכם בין דיירי הבניין, דרך המגע עם הרשויות השונות וכתיבת הסכמים עם בעלי המקצוע השונים, ועד למכירת הדירות החדשות הנבנות וחלוקת התמורה בין הדיירים עצמם (כאשר רלוונטי).
בנוסף, משרדנו מעניק, באמצעות הסכמי שיתוף פעולה, מטריה כוללת לדיירים הכוללת המלצה על יועצים ומפקחים הדרושים להשלמת הפרויקט. באופן זה, הדיירים מקבלים ליווי ותמיכה מלאה לכל שלבי הפרויקט.
ישנם אופנים רבים בהם בעלי דירות יכולים לקדם בעצמם פרויקטים כאלו, כאשר השאלות העיקריות בעניין זה הינן רמת הלכידות של הדיירים בבניין ורמת המוכנות של הדיירים לשאת בעלויות ראשוניות מסוימות.
דרך אחת למקסם את התמורה המתקבלת ע"י הדיירים בפרויקטים לפי תמ"א 38, הינה להכין מראש תוכניות לבניין ע"י אנשי מקצוע בתחום (אדריכלים ומהנדסים) ולאחר מכן לצאת במכרז הקורא לקבלנים להגיש הצעות לביצוע הפרויקט, כך שהקבלן שיציע את התמורה הגבוהה ביותר לדיירים יהיה זה ליזכה לבצע את הפרויקט.
דרך נוספת הינה ביצוע עצמי של הפרויקט תוך התקשרות עם קבלנים מבצעים בלבד, והשארת כל תוספות הבניה בבעלות הדיירים, מכירת הדירות החדשות וחלוקת התמורה בין הדיירים.
כמובן שישנן עוד דרכים רבות לבצע פרויקטים אלו, אך חשוב לציין, כי לא משנה באיזו דרך יבחרו הדיירים, חשוב מאוד כי כללי המשחק בניהם יהיו מנוסחים ומוגדרים היטב בהסכם משפטי. כמו כן, חשוב כי ההתקשרויות של הדיירים יעשו בצורה נכונה, הן מההיבט המשפטי והן מהיבט תכנון המס.








אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עורך דין.
בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך הדין העוסק בתחום.

 
 

כתבות נוספות בתחום

 

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עורך דין.
בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך הדין העוסק בתחום.