תחומי התמחות

מקרקעין

 

תיקון 3 וחידושים נוספים בתחום תמ"א 38

תיקון 3 נועד על מנת להגביר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים לפי תמ"א 38

 

לאחרונה התקבלו 2 תיקונים חשובים ביותר לעניין תמ"א 38 (להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א"):

  1. תיקון מספר 3 לתמ"א 38 (להלן: "תיקון 3")
  2. תיקון מספר 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח – 2008

 

  1. תיקון מס' 3 לתמ"א 38

ראשית, יש להדגיש כי להבדיל מתיקון ס' 2 לתמ"א 38 (המאפשר הריסה של מבנים ובניית בניינים חדשים תוך ניצול הזכויות המוקנות ע"י תמ"א 38) אשר הינו שונה מהותית מתוכנית התמ"א המקורית ומהווה בעצם מעין תוכנית חדשה לגמרי, תיקון 3 רק מתקן מספר סעיפים בתמ"א ואינו יותר אפשרויות חדשות אשר לא היו קיימות קודם לכן (אך כפי שיובהר להלן, מרחיב אפשרויות רבות).
עוד יש להדגיש, כי תיקון 3 חל הן על תמ"א 38 המקורית והן על תיקון מס' 2.
תיקון 3 נועד על מנת להגביר את הכדאיות הכלכלית של פרויקטים לפי תמ"א 38, וכן על מנת להגדיל את מספר המבנים בהם ניתן לבצע את הפרויקטים הללו. על כן, מכתיב התיקון מספר הטבות משמעותיות אשר עיקריהן (ולא כולן) מפורטות להלן בקצרה:

  1. הגדלת זכויות הבניה

עד כה, תמ"א 38 אפשרה בניית קומת מגורים נוספת אחת ועוד מספר תוספות מצומצמות (כגון תוספת של עד 25 מ"ר לכל דירה קיימת). חדרי היציאה לגג היו צריכים להתקבל מתוקף התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המגרש, אם חלה.
תיקון מס' 3 מגדיל משמעותית את זכויות הבנייה הניתנות עפ"י התמ"א ומאפשר, בין היתר

  • בניית 2 קומות נוספות (בקונטור הבניין המחוזק, כולל התוספות שנוספו לו);
  • בניית קומה חלקית על גבי 2 הקומות האמורות לעיל;
  • ביצוע הרחבות של עד 25 מ"ר לדירה קיימת (כולל ממ"ד);
  • סגירת קומה מפולשת;

חשוב לציין, כי מתן הזכויות כפוף לשיקול דעת הועדה המקומית.

  1. היתרי הבניה -  מכח התמ"א (ולא מכח תב"ע)!

שינוי חשוב ביותר שהתקבל בתיקון 3, הינו העובדה כי כל היתרי הבניה אשר יתקבלו ויאפשרו את ניצול הזכויות המוקנות עפ"י תמ"א 38 (ואלו בלבד), יראו אותו כאילו ניתן מכח התמ"א ולא מכת תב"ע מקומית.
משמעות דבר היא כפולה:

  1. הרשות אינה רשאית לגבות היטלי השבחה בגין זכויות אלו.

לשם המחשה, נתאר בניין בן 3 קומות לגביו קיימת תב"ע המאפשרת בניה של 2 קומות מלאות וקומת חדרים על הגג. עד כה, ניתן היה לקבל היתר לבנית הקומות הנוספות מכח התמ"א, והרשות הייתה יכולה (בופן מעשי כך בוצע ברשויות רבות) לקבוע כי ההיתר יוצא עפ"י התב"ע ולגבות היטל השבחה מלא עבור ניצול זכויות אלו.
כעת, התוכנית קובעת כי היתר הבניה, לגבי הזכויות המוענקות באמצעות התמ"א, יוצא אך ורק מכח התמ"א.

  1. אין חיוב במס שבח לגבי הזכויות המוענקות ע"י התמ"א

במצב רגיל, זכויות בניה הנמכרות ליזם/קבלן חיבות במס שבח. זכויות הבניה הנמכרות ע"י הדיירים ליזם בהתקשרות לפי פרויקט תמ"א 38 (בשלב זה -למעט לפי תמ"א 38 תיקון 2), פטורות מחיוב במס שבח. עד כה, רשות המיסיפ הייתה מחייבת בגין מכירת זכויות הבניה לחדרים על הגג, שכן אלו היו נמכרות עפ"י תב"ע ולא על פי התמ"א, אולם כעת, משהוגדלו זכויות הבניה, ניתן פטור ממס שבח גם על זכויות אלו.
 

  1. תחולת התוכנית על "מבנים קטנים"

עד כה, תנאי בסיסי לתחולת התמ"א היה כי המבנה עליו מבקשים לבצע את הפרויקט יהיה בן לפחות 2 קומות ובנוי לפחות בגודל של 400 מ"ר.
תיקון 3 קובע כי די בכך שהתוכנית החלה על המגרש (תב"ע) מאפשרת לבנות מבנה בן יותר מ 2 קומות או יותר מ 400 מ"ר, על מנת שתמ"א 38 תחול על המבנה.
יובהר, כי הדבר עדין כפוף לסייגים שונים, דוגמת קבלת חוות דעת מקצועית לפיה המבנה הקיים אכן זקוק לחיזוק מפני רעידות אדמה.
השינוי הזה הינו שינוי משמעותי, מאחר והוא מאפשר לבצע את התמ"א במבנים ובמגרשים רבים המצויים באזורים של בניה רוויה, אשר עד כה לא היה ניתן לבצע בהם כל בניה משקולים כלכליים מאחר וגובה היטלי ההשבחה ומס השבח הפכו את הפרויקטים הללו ללא כדאיים. כעת, בנינים "תקועים" רבים עשויים לקדם פרויקטים כאלו מכח תמ"א 38.
 

  1. ניוד זכויות למגרש אחר

תיקון 3 מאפשר לניד זכויות המוענקות עפ"י התמ"א למגרש אחר באותה הרשות בכפוף למספר תנאים, בניהם כי מדובר במגרש ריק, וכי עבודות החיזוק הסתיימו.
 

  1. תיקון מספר 2 לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) התשס"ח – 2008

התיקון האמור (להלן: "תיקון 2 לחוק החיזוק") , אשר התקבל בכנסת ביום 11.6.2012, נוגע בשני נקודות חשובות מאוד באשר לאפשרות הוצאת פרויקטים עפ"י תמ"א 38 אל הפועל:

  1. מתן אפשרות פניה למפקח על הבתים המשותפים גם בפרויקטים לפי תמ"א 38 תיקון 2

בעיית הדייר הסרבן הינה בעיה קשה הקיימת כמעט בכל פרויקט של תמ"א 38, וכמובן גם בפרויקטים אחרים דוגמת פינוי בינוי.
הן התוכנית תמ"א 38 המקורית, והן בחוק המכונה "חוק פינוי בינוי" ניתן פתרון מסוים לבעיה כאשר הדיירים המעוניינים בפרויקט, אם הינם מהווים רב מסוים מבעלי הדירות, רשאים לפנות אל המפקח על הבתים המשותפים (להלן: "המפקח"), בתביעה לחיוב הדייר או הדיירים הסרבנים להשתתף בפרויקט.
אולם עד כה, הדבר לא היה ניתן לביצוע בפרויקטים לפי תמ"א 38 תיקון 2 (לפיהם מעוניינים להרוס את הבניין הקיים ולבנות תחתיו בניין חדש).
תיקון 2 לחוק החיזוק מאפשר פניה למפקח גם במקרים אלו.
חשוב להדגיש, כי הפניה למפקח מותנת בהתקיימותם של מספר תנאים, בניהם כי הדיירים התובעים מהווים בעלים של 80% מהדירות ומהשטחים המשותפים בבניין, וכי התקבל אישור עקרוני מאת הועדה המקומית המאשר את ביצוע הפרויקט בבניין.
עוד יצוין, כי התיקון גם קובע מנגנון פניה לשמאי מקרקעין במקרים בהם לדעת המפקח נדרשת הערכת שמאי כדי לפסוק במחלוקת.

  1. פתרון לבעיית מקומות החניה

תיקון 2 לחוק החיזוק קובע כי מעתה והלאה הרשות לא תוכל להתנות מתן היתר בניה עפ"י תמ"א 38 בהתקנת מקומות חניה נוספים, אם הוכח כי לא ניתן להתקין מקומות חניה אלו בתחום הנכס.
עוד נקבע, כי הרשות רשאית לחייב את מבקש ההיתר בתשלום עבור התקנת מקומות החניה החסרים בחניון ציבורי (מה שנקרא בפי הציבור "כופר חניה"), אולם ככל ולא הותקנו מקומות אלו בחניון ציבורי תוך 10 שנים ממתן ההיתר, יושבו הכספים ששלומו בצרוף הפרשי הצמדה וריבית.
 

לסיכום
נראה כי נעשה מאמץ אמיתי לדחוף את ביצועם של פרויקטים לפי תמ"א 38 בישראל. תיקוני החקיקה עדין אינם מושלמים, וקיימים שינויים נוספים הנדרשים על מנת להקל עוד יותר על ביצוע פרויקטים לפי תמ"א 38 (למשל- מתן פטור ממס שבח בפרויקטים לפי תמ"א 38 תיקון 2 – הדבר נמצא כבר בהליכי חקיקה), אולם גם השינויים המובאים לעיל יכולים לתרום בצורה משמעותית לקידום עסקאות בתחום.
חשוב כי העוסקים בתחום יכירו את התחום על בוריו ויהיו בעלי הידע והניסיון הדרושים לכך.
 
עו"ד גיא יקותיאל ממשרד אינגביר יקותיאל - עורכי דין, מתמחה בתחום המקרקעין בכלל ובתחום תמ"א 38 בפרט, ומלווה עסקאות תמ"א רבות הם כמייצג דיירים והן כמייצג יזמי וקבלנים.

למידע נוסף בנושא תמ"א 38 לחץ כאן.
 



אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עורך דין.
בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך הדין העוסק בתחום.

 
 

כתבות נוספות בתחום

 

אין באמור לעיל כדי להוות ייעוץ משפטי או חוות דעת, או תחליף ליעוץ משפטי אצל עורך דין.
בכל מקרה ספציפי יש לפנות לקבלת ייעוץ משפטי מעורך הדין העוסק בתחום.